Sanierungsgebiet Zeulenroda

Karte Sanierungsgebiet Zeulenroda

Information für Grundstückseigentümer/ -innen im Sanierungsgebiet Innenstadt Zeulenroda 

Seit 1992 hat die Stadt auf der Grundlage der Satzung über die förmliche Festlegung des innerstädtischen Sanierungsgebietes Zeulenroda das Sanierungsverfahren durchgeführt. Dazu erfolgte eine Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 24 am 03.12.1993. Im Artikel der Veröffentlichung wurden bereits damals die Bürger ausführlich auf den Tatbestand der Erhebung von Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB hingewiesen. Mit beabsichtigtem Abschluss des Sanierungsverfahrens Ende 2027 besteht für die Stadt die Pflicht zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen (Beitrag der Grundstückseigentümer an der Sanierung) gegenüber den Grundstückseigentümern. 

Im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet Zeulenroda Innenstadt entstanden durch sanierungsbedingte Einzelvorhaben in den zurückliegenden Jahren eine erhebliche Aufwertung der Bodenwerte. Die Grundstückseigentümer, die durch öffentlich finanzierte Sanierungsmaßnahmen eine Wertsteigerung ihrer Grundstücke zu verzeichnen haben, werden laut Gesetz dazu verpflichtet, in Höhe der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen einen Beitrag zu leisten. Zu den von der Stadt durchgeführten Sanierungsmaßnahmen zählen die Umgestaltung von öffentlichen Straßen, Plätzen und Grünbereichen sowie die daraus resultierende Attraktivitätssteigerung im betreffenden Gebiet. 

Auf welcher Grundlage wird ein Ausgleichsbetrag erhoben?

Im Baugesetzbuch § 154 ist geregelt, dass alle Eigentümer von Grundstücken im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet zur Ausgleichszahlung veranlagt werden müssen. Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen von den Grundstückseigentümern liegt nicht im Ermessen der Stadt, sondern ist im BauGB (Baugesetzbuch = Bundesgesetz für alle Bundesländer) zwingend vorgeschrieben. Im § 154 Abs. 1 BauGB ist geregelt, dass der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten hat. In der Regel werden die Ausgleichsbeträge nach Abschluss und Aufhebung des Sanierungsverfahrens durch die Stadt erhoben und die Einnahmen müssen an das Land Thüringen und an den Bund abgeführt werden.

Gemäß BauGB besteht die Möglichkeit, den Grundstückseigentümern eine frühere und freiwillige Ablösung der Ausgleichsbeträge anzubieten, damit diese Einnahmen wieder durch die Stadt für öffentliche Vorhaben im Sanierungsgebiet eingesetzt werden können. Dies erfolgt nach Antragstellung der Grundstückseigentümer sowie der daraus folgenden schriftlichen Vereinbarung zwischen Stadt und Grundstückseigentümer. Dabei kann die Stadt, einen Nachlass anbieten. Dieses Vorgehen und der Zinssatz für die Abzinsung und die sich daraus ergebenden Abschläge für die vorzeitige Ablösung der Ausgleichsbeträge hat der Stadtrat am 27.09.2023 beschlossen.

Gemäß dieses Stadtratsbeschlusses wurde für die Abzinsung ein Zinssatz von 5 % festgelegt. Im Ergebnis der Berechnungen wurden damit folgende gerundeten Abschläge/Rabattierungen für die vorzeitige Ablösung der Ausgleichsbeträge bis zum 31.12.2024 20,00 %, bis zum 31.12.2025 13,60 %, bis zum 31.12.2026 9,30 % und bis zum 31.12.2027 4,80 % beschlossen.

Ergänzend zu dem Beschluss vom 27.09.2023 (BVZTö-081-2023) beschloss der Stadtrat in der Sitzung am 11.12.2024 (BVZTö-161-2024) eine Verlängerung der Rabattierung von 20 % bis zum 31.12.2025. Alle weiteren Beschlussinhalte vom 27.09.2023 behalten ihre Gültigkeit. Somit ergeben sich ab dem 01.01.2025 folgende Rabattierung:

Hier noch einige wichtige Informationen:

Was ist ein Ausgleichsbetrag?

Die im Sanierungsgebiet durchgeführte umfassende Sanierung nach § 142 Abs. 1 BauGB schließt die Verpflichtung der betroffenen Grundstückseigentümer zur finanziellen Beteiligung mit ein. Diese Ausgleichsbetragspflicht besteht grundsätzlich für alle Grundstückseigentümer, unabhängig davon, ob es sich um baureifes Land, bebaute Grundstücke oder andere Grundstücke handelt. Im Zeulenrodaer Sanierungsgebiet gibt es 10 Bodenrichtwertzonen. Die Ermittlung der Anfangs- (sanierungsunbeeinflusster Bodenwert) und Endwerte (sanierungsbeeinflusster Bodenwert) mit Stichtag 01.01.2023 erfolgte durch den zuständigen Gutachterausschuss (Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation – Katasterbereich Zeulenroda).

Die Höhe des Ausgleichsbetrages ergibt sich aus dem Differenzwert in €/m² zwischen Bodenrichtwert ohne Sanierungseinfluss und Bodenrichtwert nach Durchführung der Sanierung multipliziert mit der anrechenbaren Grundstücksfläche. Die Bodenrichtwerte wurden mit Stichtag 01.01.2023 durch den zuständigen Gutachterausschuss, bestehend aus öffentlich bestellten Gutachtern, ermittelt.  Bei der Ermittlung wurde eine Vielzahl von Einflussfaktoren und Kriterien bewertet und analysiert, welche auf der Grundlage gesetzlicher Regelungen zur Bewertung von Grundstücken zu den Anfangs- und Endwerten führten. Zugrunde lagen insbesondere die städtebauliche Bewertung der Sanierungsziele, Planungen und bereits realisierte Maßnahmen. Werterhöhungen, die der Eigentümer auf seinem Grundstück selbst vorgenommen hat, bleiben dabei unberücksichtigt.

Wer muss zahlen?

Jeder zum Zeitpunkt der Erhebung grundbuchlich eingetragene Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Innenstadt Zeulenroda“ befindlichen Grundstückes oder einer Eigentumswohnung entsprechend seines Miteigentumsanteils ist zur Zahlung verpflichtet. Diese Zahlung hat unabhängig von der Inanspruchnahme von Fördermitteln zu erfolgen. Auf der Internetseite der Stadt Zeulenroda-Triebes findet man unter der Rubrik Bürger & Rathaus / Bauen & Planung / Sanierungsgebiet die Karte mit der Abgrenzung des Sanierungsgebietes „Innenstadt Zeulenroda“.

Wann ist der Betrag zu zahlen?

In der Regel wird der Betrag am Ende der Sanierung (2027) per Bescheid erhoben. In Zeulenroda besteht jedoch die Möglichkeit, eine vorzeitige Ablösung vorzunehmen. Auf der Grundlage eines formlosen Antrages an die Stadt Zeulenroda-Triebes wird mit dem Grundstückseigentümer eine Ablösevereinbarung geschlossen. Damit sind alle diesbezüglichen Ansprüche der Stadt abgegolten. Eine Nacherhebung erfolgt nach Abschluss des Sanierungsgebietes nicht.

Antrag auf Ermittlung des Ausgleichbetrages Sanierungsgebiet Zeulenroda

Unter dem Link https://thueringenviewer.thueringen.de/thviewer/boris.html sind die Anfangswerte (sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte) und Endwerte (sanierungsbeeinflusste Bodenrichtwerte) unter dem Stichtag 01.01.2023 (Sanierung Zeulenroda) für das Sanierungsgebiet Innenstadt Zeulenroda einsehbar.

Jedes Grundstück wird in Vorbereitung der Vereinbarung noch einmal einzeln betrachtet und dem Eigentümer die Vereinbarung in einem persönlichen Gespräch erläutert. Die durch freiwillige Ablösung eingenommenen Ausgleichsbeträge müssen nicht an den Fördermittelgeber abgeführt werden, sondern können als sanierungsbedingte Einnahmen für weitere Maßnahmen im Sanierungsgebiet eingesetzt werden (z. B. Stadthalle). Somit entsteht bei vorzeitiger freiwilliger Ablösung ein positiver Effekt sowohl für die Grundstückseigentümer (Abzinsung, Löschung des Sanierungsvermerkes aus dem Grundbuch) als auch für die Stadt (Wiedereinsatz der Mittel für Vorhaben im Sanierungsgebiet). Nach Abschluss der Sanierung und Aufhebung des Gebietes muss das Geld an das Land Thüringen zurückgezahlt werden.

Haben Eigentümer Fragen zu diesem Thema und oder möchten bereits eine Vereinbarung abschließen, dann können sie unter der E-Mail-Adresse  einen entsprechenden Antrag stellen, Kontaktdaten angeben sowie Fragen vorbringen. Auf dieser Grundlage werden Beratungstermine vereinbart.

Haben Eigentümer Fragen zu diesem Thema und oder möchten bereits eine Vereinbarung abschließen, dann können sie sich unter der E-Mail-Adresse  melden und einen entsprechenden Antrag stellen.

Auf dieser Grundlage werden Beratungstermine vereinbart.